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Opinión

Ripley y Parque Arauco, por un mall, están en la Corte Suprema

Ripley y Parque Arauco, por un mall, están en la Corte Suprema Ripley y Parque Arauco, por un mall, están en la Corte Suprema

La empresas del retail Parque Arauco y Ripley compraron en el año 2010 a una sociedad relacionada el terreno eriazo y el permiso, a sabiendas que ese acto administrativo no estaba vigente y lo hicieron únicamente para aprovechar las espectaculares normas urbanísticas que contenía dicho permiso, apostando a que nadie se iba a percatar del ardid.

Patricio Herman

Por


Presidente Fundación Defendamos la Ciudad

El jueves 17 de noviembre pasado, conforme a la citación ordenada por la 3ª Sala de la Corte Suprema, tuvo lugar una audiencia de conciliación entre los abogados de la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. de propiedad en partes iguales de Ripley y Parque Arauco, titular del mall conocido como 14 Norte de esa ciudad balneario, de la Municipalidad de Viña del Mar y de Carlos Valencia, quien hace un par de años atrás exigió en todas las instancias administrativas y judiciales, el cumplimiento del marco regulatorio de Urbanismo y Construcción, ya que esa mega estructura de varios millones de dólares se estaba levantando con un permiso de edificación del año 2000, es decir, absolutamente caducado.

Como consecuencia de las reiterativas acciones de Carlos Valencia, apoyado por los profesionales viñamarinos de la Fundación Defendamos la Ciudad, la Contraloría General de la República, en 2 dictámenes, confirmó que ese permiso había perdido su vigencia, razón por la cual el Director de Obras Municipales de Viña del Mar, como era su deber, declaró la caducidad del mismo. Enseguida la inmobiliaria interpone acciones judiciales en contra de la municipalidad en la Corte de Apelaciones de Valparaíso, instancia que al confundir los vocablos “caducidad” e “invalidación”, acogió la pretensión del privado y por ello el caso llegó a la Corte Suprema.

Ahora bien, el viernes 18 de noviembre reciente un diario impreso en papel de circulación nacional publicó sobre esta materia una crónica denominada “Abogado pide demolición parcial de mall de Viña del Mar en audiencia conciliatoria”, aludiendo al abogado Paulo Pérez del tercero coadyuvante Carlos Valencia, señalando que “existe temor que la propuesta impida un acuerdo entre las partes, que será discutido en otra audiencia, el miércoles” (sic).

En la crónica periodística se dice que el abogado Pérez propone demoler el 19% de la estructura construida y reconvertir el mall en hotel y viviendas, diciendo que la conciliación es solo entre el municipio y la inmobiliaria, omitiendo por lo tanto que la posible futura avenencia es entre las 3 partes y sin mencionar que se ha llegado a este escenario solo por la labor de fiscalización ciudadana ejercida por Carlos Valencia. Tampoco el diario dijo que ni la municipalidad ni la inmobiliaria llevaron al máximo tribunal sus propias propuestas de conciliación: el abogado municipal se excusó explicando que por el paro del sector público no pudo presentarla. Solo el competente abogado Pérez cumplió entregando a los magistrados una completa propuesta adjuntando los documentos necesarios para que la Corte esté en condiciones de fallar.

Luego, el “temor” que tiene ese diario y los propietarios del mall es que se cumpla a cabalidad el ordenamiento legal vigente respecto de la caducidad automática y de pleno derecho que opera cuando los titulares de permisos de edificación no ejecutan las obras preliminares en el período de 3 años, asunto que está muy bien explicado en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). La empresas del retail Parque Arauco y Ripley compraron en el año 2010 a una sociedad relacionada el terreno eriazo y el permiso, a sabiendas que ese acto administrativo no estaba vigente y lo hicieron únicamente para aprovechar las espectaculares normas urbanísticas que contenía dicho permiso, apostando a que nadie se iba a percatar del ardid. Sobre lo anterior, recordamos lo que un agudo pensador decía hace años : “Nunca hagas el mal a nadie…………. mientras te estén mirando”

Esas exageradas normas, a partir del año 2002, se restringieron en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar, las que se conservan hasta ahora y en tal sentido lamentamos que ese medio de expresión descartara en su crónica esta vital circunstancia que es la razón de fondo por la cual los dueños del mall intentan pasar gato por liebre.

A continuación, en pocas palabras, y sin tecnicismos, diremos en que consiste la propuesta de conciliación del viñamarino Carlos Valencia :

1.- Debido a la caducidad del permiso, el titular del proyecto se encuentra en la obligación de adecuar lo edificado en obra gruesa a la normativa urbanística vigente en el PRC de Viña del Mar, el que considera un porcentaje de ocupación de suelo bastante menor que el existente hace 16 años para ese terreno.

2.- Conforme al artículo 2.1.36 de la OGUC, desde el año 2003, los edificios de uso público, como es el caso de este proyecto, para poder construirse, deben enfrentar vías troncales o expresas. Ergo, dado que el proyecto enfrenta en todo su perímetro sólo estrechas vías locales, el uso centro comercial -mall- no puede autorizarse.

3.- La instalación de un centro comercial en un sector residencial que no cuenta con la vialidad idónea necesaria, provocaría un enorme perjuicio permanente a los vecinos, ello por la concentración de flujos de peatones, vehículos, camiones, basura, contaminación acústica, etc. motivo por el cual, acorde a la normativa urbana vigente, la solución viable, dentro de la legalidad, es transformar el mall en un edificio con destino habitacional (viviendas, hotel), demoliéndose en cifras aproximadas unos 12.000 m2 sobre el terreno, equivalentes al 20% de los 60.000 m2 declarados en el permiso caducado.

4.- La adecuación del proyecto a la normativa actual, le permitiría al titular aumentar el número de estacionamientos, de 557 a 1.114, es decir, en un 100%, los que serán de suma utilidad para los conductores de automóviles que circulan por la zona.

5.- Se entregó un esquema financiero -planilla de cálculo- demostrativo de la interesante rentabilidad del nuevo proyecto, llegándose a la conclusión de que tanto Ripley como Parque Arauco, tendrán un importante margen de utilidad al considerar todas las variables, pero lo más significativo es que el nuevo proyecto de ellos será absolutamente apegado a derecho y respetuoso del barrio en donde se inserta. En todo caso si no se hubiera detectado la artimaña concebida por esas empresas, la utilidad del negocio habría sido mucho más abultada.

El miércoles 23 de noviembre próximo habrá otra conciliación, la última, en la 3ª Sala de la Corte Suprema y será muy interesante saber cómo se resolverá el litigio, teniéndose en cuenta que si la sentencia fuese como esperamos, se estará entregando una contundente señal al mercado inmobiliario en orden a que apegarse a la ley es un buen negocio, más aún ahora que hay muchos ojos escrutando no solo lo que sucede en las municipalidades, sino en todos los servicios del Estado.

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