Clase media y acceso a la vivienda
¿Cómo mejoramos el acceso a la vivienda? Primero, aumentando la oferta de suelo disponible para densificar la ciudad. Además, es crucial ayudar a las familias emergentes a financiar el 20% que hoy la Banca no financia en los créditos hipotecarios.
Por Héctor Navarrete
Según el Banco Central, sólo un 10% de los postulantes obtiene un 90% de financiamiento de sus créditos hipotecarios. AGENCIA UNO/ARCHIVO
Héctor Navarrete es Abogado. Coordinador equipo Vivienda y Desarrollo urbano de Sumamos X Sichel
Conforme al informe de Estabilidad Financiera del Banco Central del primer semestre de 2021, el precio de las viviendas, especialmente en la Región Metropolitana, ha aumentado en un 100% desde 2010 a la fecha. A su vez, según el informe de Déficit Habitacional de la Cámara Chilena de la Construcción, hoy una familia promedio necesita dedicar, durante 16 años, el 100% de sus ingresos comprar una vivienda.
El alto precio de las viviendas está provocando que las familias no puedan acceder a la casa propia, viéndose obligados a arrendar. Los altos precios generan barreras de entrada que permiten que la renta inmobiliaria sea una gran oportunidad de inversión para fondos inmobiliarios y para micro inversionistas. De hecho, según el mismo estudio del Banco Central, un 30% de los créditos hipotecarios se otorga a personas que ya tienen una vivienda.
Las razones del aumento de precios de las viviendas son un cúmulo de restricciones, paradójicamente creadas por la autoridad. Lo primero, es que se han creado restricciones a la oferta de suelo. A través de sus Concejos Municipales, las comunas han restringido la densificación de la ciudad provocando una disminución de la oferta de suelo para la construcción en altura. Por ejemplo, se ha limitado la altura, se ha restringido la densidad (número de viviendas), se han aumentado los números de estacionamientos por unidad vendida, etc. Los Consejos Municipales pretenden, en su burbuja, volver a vivir como en el barrio de los sesenta frenando la densificación de la ciudad.
Asimismo, la autoridad central encareció el precio de las viviendas incorporándoles el IVA, con lo cual el precio aumentó en cerca de un 10%. Adicionalmente, con muy buenas intenciones, la ley de aporte al espacio público colocó nuevas cargas que aumentaron los precios.
Al no permitir la densificación, hay una pérdida de economías de escala, es más caro construir un edificio pequeño que uno más grande. Un rol similar juegan la obtención de los permisos de edificación y la certeza jurídica respecto de los otorgados, generando encarecimiento en las tramitaciones para realizar los proyectos.
Como si fuera poco con los altos precios, las familias tienen que cumplir cada vez más requisitos para optar a un crédito hipotecario. Hoy, conforme lo indica el Banco Central, sólo un 10% de los postulantes obtiene un 90% de financiamiento de sus créditos hipotecarios. La gran mayoría debe pagar el 20% o más de pie, ya que el banco le cubre sólo hasta el 80%. Si pensamos que el valor de una vivienda de clase media esta en torno a las 3.500 UF, un 20% equivale a 665 UF de pie, aproximadamente $20.000.000, lo cual es una barrera casi difícil de pasar para muchas familias.
¿Cómo mejoramos el acceso a la vivienda, permitiendo que las familias emergentes puedan comprar su casa propia? Primero, aumentando la oferta de suelo disponible para densificar la ciudad. Para estos efectos, vía modificaciones legales a los planos reguladores se debería aumentar la densidad, constructibilidad y altura; aumentando el porcentaje de suelo disponible para densificar. Esta modificación debería tener criterios de “equidad intercomunal”, permitiendo que las distintas comunas de las ciudades tengan porcentajes similares de densificación.
Se debe fomentar la creación de “microcentros” en todas las comunas, generando servicios públicos y privados que permitan que la densificación de las comunas vaya acompañada con los servicios complementarios necesarios de salud, educación, comercio, administración pública, etc.
Por su parte, es crucial ayudar a las familias emergentes a financiar el 20% que hoy la Banca no financia en los créditos hipotecarios. Para esto, se puede crear una garantía estatal para una línea de financiamiento bancario que permita cubrir el 80% del pie de la primera vivienda, o una medida más osada, y que iría en directa ayuda, sería que el Estado devuelva a quien compró la vivienda todo o una parte del IVA, lo que se debería aplicar como un subsidio o aporte estatal, directamente al pago de la vivienda en la escritura de compraventa.
Para que las familias emergentes vuelvan a soñar con la casa propia, propongo densificar la ciudad aumentando la oferta de suelo y ayudar directamente a las familias a financiar la compra de su primera vivienda.
