Brechas no resueltas del arriendo protegido

Ignacio Aravena es investigador de Fundación Piensa.

Las dificultades en el acceso a la vivienda han llevado a diversos cambios en el sector inmobiliario, siendo el aumento de arrendatarios un tema que merece atención especial.

Ante esta situación, se han realizado propuestas para aumentar el stock de viviendas públicas bajo esta modalidad, así como también corregir fallas de mercado. A pesar de la importancia de estos temas, ¿cuáles son las principales brechas en la materia?

Dadas las diferencias entre precios, arriendos y salarios reales, diversas municipalidades del país han construido o iniciado proyectos de arriendo protegido para tratar de mitigar las barreras de acceso.

Asimismo, algunos académicos acertadamente han destacado la importancia de proteger a las familias en mayor riesgo social mediante la corrección de asimetrías de información y la formalización de contratos. A pesar de lo atingente que son los temas anteriores, también cabe destacar otras
dimensiones y experiencias internacionales que deberíamos considerar.

Los aprendizajes en diversas áreas metropolitanas –donde se concentra la demanda habitacional– nos muestran que, junto al aumento poblacional, la inmigración y el difícil acceso a créditos hipotecarios, también existen barreras estructurales como la escasez de suelo y regulaciones urbanas restrictivas, las que nos indican mercados con demandas inelásticas donde los precios son más volátiles -y usualmente más altos-.

Junto a ello, la discrepancia entre los valores de mercado y los subsidios también sugieren que las
soluciones serán poco rentables y/o ineficientes.

Dentro del contexto anterior, diversas municipalidades han optado por el desarrollo de una oferta pública. Ante ello, cabe destacar que una gran mayoría de proyectos de vivienda subsidiada frecuentemente acumulan deudas y producen tensiones como alcaldes desalojando a inquilinos morosos, lo que puede repercutir en incentivos perversos en períodos de campaña electoral.

Además, la limitada capacidad financiera de los municipios suele resultar en la construcción de condominios con pocas unidades emplazados en terrenos residuales, por lo que su impacto en el stock es acotado.

Para solucionar estas dificultades, se han promovido asociaciones público-privadas y modelos de concesiones. Sin embargo, la discrepancia creciente entre subsidios y arriendos conllevan a la concentración de viviendas en zonas con menor acceso a servicios y equipamiento, agravando una de las principales críticas a las políticas habitacionales en grandes ciudades: el aumento de la segregación.

Asimismo, la evidencia en ciudades como Nueva York, Boston y Berlín, dan cuenta de que estos proyectos suelen ofrecer un menor estándar y escaso mantenimiento producto de su acotada rentabilidad y las dificultades de captar recursos para realizar las mantenciones adecuadas.

Cuando estos proyectos se ubican en barrios de mayores ingresos -lo que asocia mayores costos-, los resultados no siempre son los esperados. Experiencias en países como Suecia y Holanda sugieren que la movilidad económica a largo plazo de las familias beneficiadas se da cuando se integran con familias de clase media, donde la interacción social es más directa.

Finalmente, cuando se busca proteger el stock existente, el número de beneficiarios suele ser menor que la población objetivo mientras que se restan unidades del mercado. Consecuentemente, los arriendos no protegidos experimentan un aumento de precios debido a la mayor demanda y una oferta reducida.

En síntesis, los desafíos más significativos son propios del mercado inmobiliario, como la generación de incentivos, la segmentación por autoselección y el éxito financiero. Cuando estos no se abordan adecuadamente, los efectos negativos pueden superar a los beneficios esperados. Si no consideramos estos factores, es probable que en el mediano plazo estemos pagando los mismos costos que países desarrollados experimentaron hace algunos años. Usemos la evidencia a nuestro favor.