¿Podemos predecir cuando una empresa se va a cambiar de oficina?
Según el Real Estate Modeling Lab, esto sería posible gracias a modelos predictivos desarrollados para analizar la demanda asociada al mercado de oficinas.
Por Santiago Truffa, profesor de ESE Business School y director del Real Estate Modeling Lab (RemLAb)
La crisis económica post coronavirus va a traducirse en importantes desafíos para las empresas en términos de cómo y dónde seguir operando físicamente. Muchas empresas van a necesitar readaptar sus espacios de trabajo, gatillando relevantes transiciones en el mercado local de oficinas.
Dentro de este contexto, un primer paso para poder entender y cuantificar las implicancias de esta transición pasa por entender qué factores determinan la demanda por oficinas. Es decir, ¿existen factores observables a nivel de las empresas y su entorno que nos permitan proyectar su necesidad por espacio de trabajo en el futuro?
Esto es clave, ya que para comprender la evolución del mercado de oficinas, necesitamos no sólo comprender la oferta de espacio (lo que podemos encontrar en diversos informes de empresas especializadas de la plaza), sino que también la demanda por él. Es precisamente aquí donde existe una brecha empírica, que en el Real Estate Modeling Lab (RemLab) estamos intentando sortear.
Para hacer esto, analizamos data de contribuyentes del Servicio de Impuestos Internos en Santiago, entre el 2006 y el 2018, lo que nos permite capturar empresas que cambian la localización de su casa matriz. Fue así que encontramos que estos cambios son altamente predecibles por variables como número de trabajadores, tramo de ventas, comuna, actividad económica, y por las características de las empresas que rodean a las firmas.
Tras ello, y al analizar los efectos por comunas, vemos que comunas como Providencia, Las Condes y Santiago son las que concentran principalmente los cambios en el Gran Santiago.
Por otro lado, nuestros resultados indican, por ejemplo, que una empresa que esta en un tramo de ventas mayor, tiene una probabilidad un 1.6% mayor de moverse que una empresa en un tramo más bajo, y empresas que tienen más trabajadores, también son más propensas a moverse.En tanto, empresas que se encuentran originalmente en edificios, tienen una propensión a cambiarse de un 40% mayor.
El modelo tiene una alta capacidad predictiva. De 100 empresas que el modelo predice se van a mover, 67 de ellas efectivamente se relocalizan en el período siguiente.
Estas son buenas noticias, ya que significa que los modelos de predicción de demanda para el mercado de oficinas, en los que estamos trabajando, tienen la suficiente consistencia estadística para permitirnos hacer inferencia de precios, con un margen de error acotado.
