En redes sociales ha surgido un personaje nuevo: el influbroker, que vende departamentos con estética de influencer, videos brillantes y promesas de oportunidades difíciles de ignorar. Por supuesto, no hay problema en que alguien comercialice inmuebles y se adapte a las nuevas tecnologías. El problema aparece cuando esa venta se disfraza de educación financiera y la complejidad del mercado se reduce a slogans.
Estos personajes suelen repetir ciertos patrones. Uno es presentar la inversión inmobiliaria como una fórmula casi mecánica, en la que bastaría aprender un par de cálculos, dominar términos como plusvalía y manejar una planilla de rentabilidad para invertir con éxito. A eso se suman asesorías privadas para quienes comentan sus videos o solicitan más información. Otro patrón consiste en caricaturizar a los bancos por sus tasas y exigencias de renta, como si el crédito hipotecario fuera una simple traba burocrática y no una evaluación de riesgo.
Motivado por ese tipo de mensajes, les escribí a algunos en busca de asesoría. Fue interesante comprobar no solo cuán alejados estaban varios de sus consejos de los precios reales de mercado, sino también lo poco líquidas y riesgosas que eran muchas de las unidades que ofrecían. En general, los brochures mostraban departamentos pequeños, con mala orientación o distribución y con escasa proyección de arriendo. Para ilustrar, una de las ofertas estaba en Cerrillos, pero con valores más cercanos a Ñuñoa que a una comuna periférica de Santiago; además, las unidades tenían orientación sur, que suelen tener menor valor y peor desempeño comercial. En la práctica, no eran las primeras unidades que se arrendarían ni las más fáciles de revender.
Esa misma liviandad también aparece en la forma en que se habla del financiamiento e incluso en cómo algunos enseñan a “hackearlo”. Más allá de que hoy existan tasas más altas y condiciones más restrictivas, conviene recordar por qué la banca se volvió más cauta. La crisis subprime nos dejó la lección que las restricciones crediticias no son una barrera arbitraria, sino muchas veces una señal de responsabilidad frente a operaciones riesgosas.
Un caso ilustrativo fue lo ocurrido en el llamado “triángulo de oro” de La Florida, donde la falta de arrendatarios y el exceso de oferta han presionado los arriendos a la baja y elevado la vacancia. En ese contexto, consejos como el multicrédito han terminado empujando decisiones imprudentes. El caso de una persona que compró ocho departamentos con un sueldo menor a tres millones de pesos y que luego no pudo arrendarlos en las condiciones proyectadas no solo impresiona por el desenlace, sino también porque resume con claridad el problema. Cuando la rentabilidad depende de supuestos demasiado optimistas, basta una vacancia más prolongada o un arriendo menor al esperado para que el proyecto deje de ser rentable.
Por incómodo que resulte, no sorprende que las métricas de estos influbrokers se alejen de la realidad cuando se revisan con atención. La inversión inmobiliaria no cabe en el minuto que dura un reel, ni depende solo de una tasa promocional o de una promesa de arriendo asegurado. Depende de liquidez, vacancia, localización, tipología, profundidad del mercado y capacidad de pago, entre muchos otros factores. Exige, además, escenarios conservadores, sensibilidad frente a riesgos y bastante menos entusiasmo del que suele abundar en redes sociales.
Desde luego, existen corredores muy buenos y respetados. Pero estos fenómenos proliferan porque el corretaje en Chile sigue siendo un mercado poco regulado y altamente atomizado. Si solo una fracción de los corredores está vinculada a empresas reconocidas, y además no existe una licencia obligatoria ni estándares mínimos de entrada, el resultado es predecible. Se abre espacio para malas prácticas, información deficiente y responsabilidades difusas en decisiones que comprometen ahorros de largo plazo.
Por eso llama la atención la escasa regulación que existe en esta materia. En otros países se exigen registros, certificaciones y mecanismos de suspensión o cancelación de licencias para quienes incumplen estándares profesionales. En Nueva York, por ejemplo, se exige formación mínima, renovación con educación continua y mayores requisitos para operar en segmentos de más complejidad. Eso no es garantía de perfección, pero sí transmite una señal clara, de que intermediar patrimonios relevantes requiere algo más que carisma, una cámara y una cuenta de Instagram.
El problema de los influbrokers no es estético. Aprovechan asimetrías de información en un mercado complejo, venden seguridad donde hay riesgo y empujan decisiones de largo plazo guiadas por incentivos de corto plazo. El comprador carga durante años con el dividendo, la vacancia y la iliquidez. Ellos cobran su comisión y ganan likes, mientras los problemas aparecen con el tiempo. Y cuando esa asimetría se combina con poca regulación y con una industria obsesionada con el brillo, conviene recordar algo bastante simple: no todo lo que brilla es oro.
