Últimamente, Chile parece estar construyendo dos políticas de vivienda al mismo tiempo. Por un lado, Hacienda busca promover la construcción para activar el crecimiento, la inversión y el empleo; Vivienda, en cambio, persigue objetivos de tenencia, déficit y calidad de vida. Es esperable que cada cartera responda a sus objetivos; pero con ello aparecen tensiones cuando ambas intervienen sin un relato que ordene los instrumentos y qué metas priorizar.
La extensión del subsidio a la tasa hipotecaria y FOGAES es un buen ejemplo. Desde Vivienda, la lógica es facilitar el acceso a la propiedad reduciendo las restricciones financieras de los hogares. Pero el beneficio no se focaliza en primera vivienda y puede terminar en manos de quienes ya son propietarios. Ahí aparece con más fuerza la lógica de Hacienda de acelerar ventas, absorber el stock y gatillar nuevos proyectos.
Ambos objetivos pueden coincidir, pero no son iguales. Si lo prioritario es aumentar la propiedad, importa quién compra; si lo es reactivar la construcción, entonces solo importa que las ventas se traduzcan en inversión. Reactivar el sector es una meta perfectamente válida, pero también podríamos “mascar chicle y caminar al mismo tiempo” con una mejor focalización al combinar acceso con reactivación –aprovechando el rol contracíclico de la inversión habitacional–.
Algo parecido ocurre con el IVA inmobiliario y el DFL-2 del Proyecto de Reconstrucción. Para Hacienda, movilizar inversión basta y por ello se busca facilitar la venta de viviendas nuevas que ayuden a recuperar actividad; asimismo, mejores condiciones tributarias al arriendo pueden atraer inversión y aumentar la oferta de arriendos. Para Vivienda, el énfasis en la propiedad se diluye, ya que quien captura el incentivo no es necesariamente el hogar que se quería beneficiar. Y el riesgo crece si se estimula la demanda sin una respuesta suficiente de proyectos nuevos -que toman tiempo en materializarse-, elevando los precios y, precisamente, dificultando el acceso que se buscaba.
La Operación Sitio muestra la tensión en sentido contrario. Entregar terrenos urbanizados y permitir la construcción progresiva de viviendas puede ampliar el acceso al suelo y formar patrimonio –aunque su localización merece una discusión aparte–. Pero si el mecanismo incluye la autoconstrucción o proyectos de manera gradual, su efecto inmediato sobre el empleo formal y los encadenamientos productivos será menor que el de proyectos desarrollados por empresas constructoras.
Los cambios a la OGUC agregan una dimensión distinta. Modificar reglas de densidad actúa directamente sobre la oferta potencial y, a diferencia de subsidiar la demanda, puede beneficiar tanto a propietarios como a proyectos de renta. Quizás sea el terreno más común al aumentar la capacidad de producir viviendas y dejar que hogares e inversionistas decidan cómo ocuparlas.
Con todo, nuestra política habitacional persigue hoy al menos tres metas: facilitar el acceso, aumentar la oferta y reactivar una industria que todavía no recupera completamente empleo y actividad. Los instrumentos pueden contribuir a más de una, pero rara vez con la misma intensidad, menos aún si no se focaliza adecuadamente, que permitió por décadas beneficiarnos de los efectos multiplicadores de la construcción mientras se hacía frente al déficit habitacional.
Por eso importa saber qué problema intenta resolver cada medida, a quién termina beneficiando y con qué métrica se evaluará su éxito. No necesitamos que Hacienda deje de pensar en crecimiento ni que Vivienda deje de pensar en hogares; pero sí requerimos que ambas conversen. La vivienda puede tener dos almas, pero la política pública no puede hablar dos idiomas.
