“Invierte en un terreno o en una casa, porque nunca van a perder valor” es una frase que frecuentemente se suele escuchar como consejo, sin embargo, es en ese momento donde miles de preguntas surgen en quien ha considerado hacerlo.
Por una parte, invertir en departamentos puede convertirse en una estrategia para construir patrimonio a largo plazo al arrendar los inmuebles, mientras que por otro lado, están quienes simplemente buscan financiar la compra de una propiedad para habitar.
Para Lucas Finanzas firma especializada en asesoría de inversión inmobiliaria en Chile, la clave no está simplemente en comprar una propiedad, sino que se debe identificar oportunidades cuyos números tengan sentido especialmente cuando se trata de adquirir un bien a modo de inversión patrimonial.
¿Cómo comenzar a invertir?
Una de las preguntas más comunes que surgen entre quienes han considerado comprar inmuebles para inversión es saber cuánto dinero necesitan para comenzar a hacerlo. Si bien no existe un monto único para ingresar al mercado inmobiliario, el capital necesario depende del valor de la propiedad, el porcentaje de financiamiento aprobado y la capacidad de pago del comprador.
Como referencia, un departamento de 3.000 UF financiado en un 90% requiere un pie de 300 UF. Sin embargo, a este monto se deben sumar gastos operacionales y una reserva para enfrentar eventuales períodos sin arrendatarios, reparaciones o diferencias entre el arriendo recibido y el dividendo mensual.
“Uno de los errores más frecuentes de los inversionistas primerizos es destinar todos sus ahorros al pago del pie, sin considerar la liquidez necesaria para sostener la inversión”, argumenta Lucas de Gregorio, Ingeniero Comercial, asesor de inversiones y fundador de LucasFinanzas.
¿Quién puede comprar un departamento?
Otra de las preguntas recurrentes es saber si se es o no candidato a crédito hipotecario. Este cuestionamiento se incrementa sobre todo entre trabajadores independientes y emprendedores, quienes mantienen ingresos fluctuantes y no poseen un contrato laboral formal.
Según De Gregorio, “ser independiente no te deja automáticamente fuera. Necesitas acreditar tus ingresos y cierta continuidad en tus boletas de honorario. El banco puede castigar en hasta un 30% tus ingresos por no tener contrato, pero aún así puedes invertir igualmente”.
En el caso de los trabajadores dependientes, la situación es un tanto diferente, puesto que se analiza el el sueldo líquido, las deudas vigentes y la capacidad de ahorro mensual.
De ahí entonces, la recomendación es comenzar por evaluar la situación financiera personal antes de elegir una propiedad. Definir un presupuesto realista permite identificar oportunidades que se ajusten a cada perfil, evitando compromisos que puedan afectar la estabilidad económica.
Financiamiento
Actualmente el mercado ofrece distintas alternativas de financiamiento, entre ellas los conocidos créditos hipotecarios con diferentes plazos y tasas según cada banco. A esto se suman mecanismos de apoyo estatal sujetos a requisitos y condiciones específicas como el FOGAES, en donde el Estado actúa como aval ante los bancos para facilitar la compra de la primera vivienda, financiando hasta un 90% de la propiedad.
También existen alternativas propuestas por cada inmobiliaria que permiten distribuir el pago del pie o acceder a mayores porcentajes de financiamiento en viviendas nuevas. Sin embargo, el experto aclara que “un pie más bajo no significa necesariamente una inversión más económica”, ya que implica financiar una proporción mayor del inmueble y, potencialmente, asumir un dividendo más elevado.
“Si compras una propiedad nueva de hasta 6.000 UF, el subsidio puede reducir tu tasa hipotecaria hasta en 1%, a su vez con la garantía FOGAES, podras recibir hasta 90% de financiamiento. Por ejemplo, tu tasa podría pasar de 4,3% a 3,3%, y obtener 90% de financiamiento en lugar de 80%. El programa contempla 80.000 cupos en total y no tiene restriccion de cantidad de propiedades ni nivel de ingresos” argumenta Lucas.
Un punto a considerar es el conocido IVA Cero, el cual se encontrará disponible entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027, en donde las inmobiliarias podrán vender sin IVA ciertas casas y departamentos nuevos. Para acceder, la vivienda debe contar con recepción municipal definitiva anterior al 17 de octubre de 2026.
“Debe ser la primera venta de esa vivienda. Puedes aprovechar el beneficio aunque ya tengas otra propiedad o compres para arrendar. También puede incluir el estacionamiento y la bodega si cumplen el requisito de recepción municipal y se venden junto con la vivienda” aclara el argentino.
Para mantener el beneficio se debe firmar la escritura de compraventa durante el período señalado. Si por alguna razón se debe escriturar después, el beneficio se puede conservar si dentro del plazo se formaliza la promesa de compraventa mediante escritura pública o documento privado protocolizado ante notario.
“La rebaja del impuesto se calcula sobre la parte gravada de la venta, que excluye el valor del terreno. Tu ahorro depende de cuánto de esa rebaja tributaria traspase la inmobiliaria al precio. Para medirlo, compara el precio final en UF de la misma vivienda antes y después del beneficio” agrega.
Departamentos que generen rentabilidad y alta demanda
Si lo que busca es un departamento para invertir, lo primero que debe preguntarse es “quién lo arrendaría y por qué elegiría ese departamento frente a los demás”, señala De Gregorio. El entorno influirá mucho en el valor del inmueble sumado a otros factores como el estado del edificio y el costo mensual total para el arrendatario, incluidos los gastos comunes.
Es por ello que un departamento tenga alta demanda de arriendo es clave. Los siguientes pasos serán comparar precio de compra, arriendos de propiedades similares y competencia disponible. “La rentabilidad del departamento y la plata que te queda después de pagar el crédito no son lo mismo”, argumenta el asesor argentino, quien además recomienda el método FIRE, que el mismo creo mediante el cual se revisa que la propiedad tenga:
Favorable precio (o sea precio bajo mercado
Imposible no arrendarla rápido (alta demanda de arriendo)
Rentable
Estratégicamente ubicada
“Cuando compras una propiedad poniendo solo el 10% de pie y financiando el 90% con el banco, estás invirtiendo con dinero prestado. Esto significa que si la propiedad sube un 1% de valor, tu inversión puede ganar un 10%; pero si baja un 1%, puedes perder un 10% de tu dinero. Es decir, el financiamiento multiplica tanto las ganancias como las pérdidas. Por eso, elegir bien la propiedad, comprarla a un precio adecuado y en una buena ubicación es fundamental: cuanto mayor es la deuda, menor es el margen de error”, concluye, agregando además que ” nuestro trabajo es defender los intereses del inversionista que quiere partir a invertir en propiedades ayudándolo a que tome una buena decisión de inversión”
Vale destacar que de acuerdo a cifras de Estado, en los resultados del Censo de Población y Vivienda 2024, de un 61,1% de propietarios, el 47,3% ya tiene su vivienda propia pagada mientras que el 13,8% se encuentra en proceso de pago. En tanto, la vivienda arrendada alcanza un 26,2%. de la población.
