El proyecto de ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social actualmente en discusión en el Congreso contempla diversas medidas destinadas a impulsar el crecimiento y mejorar las condiciones de vida de las personas. Entre ellas, se incluye una modificación al Decreto con Fuerza de Ley N.º 2 de 1959, una normativa histórica que ha incentivado la inversión en viviendas destinadas al arriendo.
Actualmente, este régimen permite que las personas naturales no paguen impuestos por las rentas obtenidas de hasta dos viviendas, siempre que cada una no supere los 140 metros cuadrados construidos.
La propuesta del Ejecutivo mantiene ese beneficio para las dos primeras propiedades, pero incorpora una novedad: a partir de la tercera vivienda, las rentas podrán quedar afectas a un impuesto único de solo 5%, siempre que el inmueble no exceda los 90 metros cuadrados.
El beneficio también podrá ser utilizado por sociedades inmobiliarias constituidas exclusivamente para esta actividad, así como por empresarios individuales que desarrollen este tipo de inversiones.
El propósito de la medida es evidente: incentivar a quienes cuentan con recursos para adquirir propiedades y destinarlas al arriendo, aumentando así la oferta de viviendas en un país que enfrenta un déficit habitacional estimado en alrededor de 600 mil familias.
Es cierto que arrendar más viviendas no resuelve por sí solo el problema de fondo. Sin embargo, sí puede aliviarlo significativamente, ofreciendo alternativas concretas a miles de familias que hoy viven hacinadas o en condiciones precarias.
Hasta aquí, la propuesta parece razonable. No obstante, surge una pregunta legítima: ¿por qué limitar este incentivo únicamente a viviendas de hasta 90 metros cuadrados?
La interrogante no es menor. El régimen actual considera viviendas de hasta 140 metros cuadrados para otorgar una exención total de impuestos en las dos primeras propiedades. Sin embargo, cuando se busca incentivar una mayor oferta de viviendas en arriendo, el beneficio se restringe a inmuebles considerablemente más pequeños.
En la práctica, esto significa que el estímulo tributario estará orientado principalmente a departamentos de menor tamaño, como los que abundan en sectores de alta densidad urbana, particularmente en comunas como Santiago y las del sector poniente de la Región Metropolitana.
Y aquí surge el punto de fondo. Si el país enfrenta una emergencia habitacional de gran magnitud, resulta legítimo preguntarse si la respuesta debe concentrarse exclusivamente en viviendas pequeñas.
Muchas de las familias que hoy no pueden acceder a una vivienda propia no carecen de ingresos, sino de acceso al crédito hipotecario. Las exigencias del sistema financiero y las altas tasas de interés han dejado a miles de hogares fuera del mercado de compra, aun cuando sí podrían asumir el pago de un arriendo.
En ese contexto, parecería más coherente ofrecer un incentivo más amplio y generoso, capaz de motivar a los inversionistas a poner en el mercado viviendas de mayor tamaño, aptas para familias con hijos y necesidades más complejas.
Si el objetivo del proyecto es promover el desarrollo económico y social, el diseño del beneficio debería estar a la altura de ese propósito.
Porque cuando el país necesita soluciones habitacionales urgentes, no basta con fomentar más oferta. También es necesario preguntarse qué tipo de viviendas estamos incentivando y si ellas responden verdaderamente a las necesidades de las familias chilenas.
Creo que el diseño de este beneficio resulta mezquino y está destinado a inversionistas inmobiliarios orientados a arriendos esporádicos y por tiempos limitados, en vez de poder aprovechar la coyuntura y lograr solucionar una demanda social que perfectamente iría en la línea del título del proyecto de ley que espera el desarrollo económico y social del país.
