La controversia por la instalación de un supermercado Unimarc en el corazón de Zapallar —una comuna tradicionalmente conocida por su carácter residencial y su desarrollo urbano de baja densidad— vivió esta semana un giro inesperado: el lunes 7 de julio, la Dirección de Obras Municipales (DOM) publicó en el Diario Oficial la Resolución N°86, que ordena iniciar un procedimiento administrativo para invalidar seis certificados de informaciones previas (CIP) emitidos entre 2023 y 2024. Esta acción pone en suspenso el avance del proyecto comercial que buscaba traer beneficios como baja de precios y empleo a la zona también conocida por ser uno de los balnearios predilectos de los más ricos del país.
La iniciativa comercial contempla una inversión de 2 millones de dólares. Su anteproyecto había sido aprobado por la misma DOM a partir de los CIP -emitidos por la misma- y que ahora sujetos a revisión. Sin embargo, desde su anuncio, ha provocado resistencia entre un grupo vecinos organizados, quienes acusan que el supermercado alterará la vida cotidiana de la comunidad, incrementará el tráfico, generará residuos, atraerá a pobladores de otros sectores y dañará el comercio local.
Una carta promovida por la Junta de Vecinos Pacífico de Zapallar, firmada por unas 800 personas -el total de la población censada en la comuna llega a 7.980 habitantes-, expresó que el proyecto “no se condice con nuestra tradición urbana, ni con la escala del entorno”. Aunque no se conoce el nombre de la totalidad de los firmantes, la polémica escaló rápidamente a los medios nacionales y al debate político comunal. Vecinos como María Luisa Eyzaguirre, presidenta de la Corporación para el Desarrollo de Zapallar, y la empresaria Paula Sutil se han pronunciado en contra y a favor, respectivamente, en medios de comunicación.
A propósito del conflicto, el alcalde Gustavo Alessandri señaló a El Dínamo:
“Lo he dicho anteriormente, ante las aspiraciones de algunos vecinos, solo puedo decir que como alcalde no puedo prometer la paralización de una iniciativa que se ajusta plenamente a la legalidad (…) porque rechazarlo sin fundamentos técnicos significaría adoptar una decisión arbitraria y basada en criterios discrecionales, lo cual atentaría contra el principio de igualdad ante la ley”.
La resolución que pone en pausa todo
El cambio en las reglas que implica la Resolución N°86, firmada por Scarlett Salinas Alvarado, directora (s) de Obras Municipales, establece que los CIP vinculados al proyecto -y emitidos por la misma oficina- presentan errores técnicos. En particular, indica que:
- La Avenida Januario Ovalle (donde se emplazaría el supermercado) fue clasificada erróneamente como “vía de servicio”, cuando en realidad corresponde a una “vía local”, lo que afecta directamente la normativa aplicable al proyecto.
- Se omitió información sobre la calle Teresa Guzmán (calle trasera a la construcción proyectada), otra vía local que también incide en la evaluación del emplazamiento.
Con base a estos supuestos errores, la DOM busca invalidar seis certificados —N° 279/2023, 280/2023, 331/2023, 332/2023, 309/2024 y 310/2024— y emitir nuevos documentos corregidos. Asimismo, se instruyó notificar formalmente a la inmobiliaria responsable y se abrió un plazo de cinco días hábiles para que terceros interesados puedan presentar alegaciones.
En Chile, la diferencia entre una vía local y una vía de servicio está definida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), y su clasificación oficial la establece el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, como el Plan Regulador Comunal. Una vía local es de la jerarquía más baja dentro del sistema vial urbano: su función principal es dar acceso directo a los predios, tiene bajo flujo vehicular, velocidad reducida y no cumple un rol estructurante en la conectividad de la ciudad. En cambio, una vía de servicio es una vía de jerarquía media, orientada a la accesibilidad de servicios y comercios en zonas de centros o subcentros urbanos, con un flujo vehicular más alto, prioridad en intersecciones, y frecuentemente recorrida por transporte público.
En resumen, el insólito vuelco de la DOM se traduciría en que si Avenida Januario Ovalle es una vía local y no una “vía de servicio”, como se habría señalado la misma DOM, entonces el proyecto de supermercado podría no cumplir con los parámetros normativos exigibles.
Cabe precisar, en el plano de Zapallar disponible en GoogleMaps se observa que en la citada avenida se emplazan -a pocos metros de donde se ubicaría el supermercado- el Liceo de Zapallar, el Cuerpo de Bomberos del balneario y una bomba de bencina, lo que desvirtúa parte importante del argumento sobre el “impacto vial” del proyecto de emporio Unimarc.
El proyecto se ha definido como una construcción de baja escala, considera una sala de 650m2, estacionamientos, solo cuatro cajas y bodegas subterráneas.
¿Una rectificación técnica o una jugada política?
El Dínamo se contactó con el municipio, institución de la que depende la DOM, para saber cómo se explica este cambio en su reglamentación, si es que la iniciativa de anulación guarda relación con las presiones vecinales y cómo afectaría este precedente a futuras inversiones. La respuesta desde la oficina del alcalde fue escueta:
“Por ahora, desde el municipio no podemos emitir declaraciones ya que la Dirección de Obras está en proceso de alegatos y rectificación. Se espera que la próxima semana este proceso concluya”.
Desde la SEREMI MINVU de la Región de Valparaíso, entidad llamada a pronunciarse sobre el requerimiento de la DOM, en base a la OGUC, comentan que este proceso de invalidación está normado en la Ley 19.880 sobre procedimientos administrativos y faculta a realizar un proceso de invalidación cuando se ha detectado la emisión de actos que no se ajustan a la normativa.
Desde la repartición ministerial también precisaron a El Dínamo el carácter del acto de la DOM: “Se habría detectado que la categoría de la vía Av. Januario Ovalle, materia escencial para la viabilidad normativa de un proyecto comercial de supermercado, no correspondería a la informada en el referido CIP, por lo que sería necesario corregir dichos certificados para que se ajusten al PRC”. Y agregaron: “Respecto a la categoría de la vía, consta que por la antigüedad del Plan Regulador Comunal vigente de Zapallar (1997), dicha materia no se encuentra precisada en dicho cuerpo normativo territorial”.
Hasta el viernes pasado no se había ingresado a la SEREMI MINVU solicitudes de pronunciamiento o reclamaciones sobre la materia. No obstante, fuentes ligadas a la supermercadista SMU -que compró el terreno a la inmobiliaria Tierra Nueva- comentaron están preparando la reclamación por el cambio de condiciones que afectarían al anteproyecto.
En juego: permisología, poder local e inversión
La discusión en Zapallar trasciende la disputa técnica. Pone sobre la mesa el delicado equilibrio entre el crecimiento económico, la defensa del entorno urbano y el rol del Estado local en la gestión del territorio. Este desbalance se conoce con el nombre de “permisología” y, en un reciente foro de ICARE donde participaron representantes de todos los sectores políticos, se lo sindicó como el gran obstáculo para el avance del país.
En el caso de Zapallar, mientras algunos vecinos se organizan apelando a la identidad y escala humana del balneario, los privados se amparan en la legalidad vigente y los derechos adquiridos. En el medio, la municipalidad enfrenta el desafío de sostener o revisar sus decisiones administrativas.
La semana entrante será clave. Tanto por la resolución del proceso de invalidación, como por lo que simboliza este caso: un punto de inflexión en el debate sobre el tipo de ciudad que quieren los habitantes que se oponen y la legalidad y legitimidad de los procedimientos y permisos sobre los que se basa la inversión privada.
Zapallar, situado en la la provincia de Petorca, a 80 km de Valparaíso, formaba parte de la Hacienda Catapilco, cuyo dueño, Olegario Ovalle Vicuña, decide regalar a sus amistades sitios en la costa para que construyeran casas para sus vacaciones. A partir de 1860 se transforma como lugar de veraneo. En 1916, obtiene el título de Municipalidad, en 1923, se constituyó la Sociedad Balneario de Zapallar, con el objetivo de impulsar y financiar a la comuna.
