El MINVU anunció un índice para medir el desempeño de las empresas constructoras en la postventa de proyectos de viviendas sociales. Si bien esto es una buena señal hacia la calidad —algo relevante tras casos como El Olivar en Viña del Mar—, existen problemas de diseño que impiden capturar lo que se quiere medir y que podrían, además, aumentar la incertidumbre en un rubro que ya enfrenta una actividad contraída.
El instrumento, en términos simples, busca identificar problemas reportados en la postventa, los clasifica por tipo de falla –habilitación de terreno, obra gruesa, instalaciones y terminaciones– y los pondera según su incidencia en la salud del proyecto. Finalmente, el resultado se normaliza según el número de obras de cada empresa.
A pesar de la buena intención y las ponderaciones del índice, el mero reporte de incidencias no dice mucho sobre la capacidad de respuesta de una empresa. La construcción es una actividad compleja; incluso proyectos bien ejecutados pueden tener observaciones después de la recepción. Por eso, una empresa que corrige rápido y eficientemente sus problemas no debería ser tratada igual que una que acumula fallas o simplemente es negligente. Si el índice no separa incidencia de severidad y gestión de respuesta, puede castigar conductas que en realidad conviene incentivar.
Junto a lo anterior, la propuesta del MINVU no distingue entre el tamaño de obra y reporte de incidencias. Una medición binaria penaliza tamaño y complejidad, pues usualmente los proyectos de escala son naturalmente más complejos, generan más observaciones y tienen más unidades expuestas a postventa. Esto probablemente explica que una empresa de alto estándar, como EBCO, aparezca con un puntaje desfavorable –a lo que se suma esté duplicada con dos RUT distintos, distorsionando resultados–.
Junto a los desafíos de medición, cabe preguntarse si un ranking de incidencias resuelve el problema de fondo. El ministro Poduje destacó que en seis años el Estado tuvo que destinar 1,7 millones de UF a reparar edificios nuevos con fallas de construcción. Pero la postventa es, por ley, responsabilidad de la constructora; si el Estado terminó pagando esas reparaciones, lo que falló fue la exigencia de garantías contractuales, o bien que la normativa permite una construcción de rápida obsolescencia. En concreto, un problema de fiscalización y cobro no se soluciona con un ranking de incidencias.
La pregunta de fondo no es solo cuánta postventa existe, sino qué tipo aparece, cuán grave es, cuánto demora en resolverse y si la empresa responde bien o no. Para ello, se necesita un índice bien diseñado, que mida esas dimensiones y garantice comparabilidad y trazabilidad entre empresas de distinto tamaño y tipo de proyecto. De no considerarse estos puntos, el ranking puede tener efectos no deseados en el mercado, pues empresas mal posicionadas enfrentarían mayores costos de financiamiento o dejarían de construir con el Estado, agravando una escasez de oferta que ya es un problema. La calidad es fundamental, pero debe ser bien medida.
