El bajo volumen de construcción y los problemas de calidad observados en algunos proyectos de vivienda social han llevado al MINVU a impulsar medidas para facilitar una mayor densidad y, al mismo tiempo, elevar los estándares constructivos. El diagnóstico de construir más y mejor es compartido. Sin embargo, ambas metas pueden diluirse si ellas aumentan la incertidumbre en lugar de corregir sus causas.
La primera certeza debe estar en la calidad. El problema principal no es la ausencia de reglas, pues existen normas técnicas, como las del Instituto Nacional de Normalización (INN) para materiales y procesos constructivos. Por eso, extender los plazos de postventa no necesariamente resuelve las fallas. Errores de diseño, una mala secuencia constructiva o una inspección deficiente se originan durante el desarrollo y la ejecución de la obra. Ampliar responsabilidades puede cambiar quién absorbe el costo, pero no mejora el proyecto, la ejecución ni el control de calidad que debieron evitarlo.
Algo similar ocurre con el índice de postventa publicado por el MINVU, que solo mide si hubo problemas reportados en la postventa y no considera factores como la severidad de los problemas, el tamaño de la obra, la capacidad de respuesta de la empresa o la completitud de los antecedentes. Esto puede llevar a medir malas señales en vez de problemas reales, a lo que se suma la falta de claridad sobre cómo se utilizará, qué consecuencias tendrá y mediante qué mecanismos podrán revisarse sus resultados
.Lo complejo es que una clasificación pública no queda necesariamente confinada al ministerio. También puede influir en el acceso al financiamiento y en las garantías exigidas a las empresas, incluso cuando el indicador no distingue con claridad entre quienes construyen mal y quienes simplemente concentran un mayor número de reportes. En la vivienda social, esto es problema considerando que el precio está fijado por el subsidio y esos mayores costos no pueden trasladarse al comprador. El resultado puede ser una menor disposición de las empresas a desarrollar estos proyectos y, en definitiva, una reducción de la oferta de viviendas para las familias que más las necesitan.
Esto no significa que toda nueva exigencia sea negativa; la distinción está en si agrega certeza o incertidumbre. Que el propio ministro Poduje haya advertido las deficiencias de fiscalización es valioso, siendo natural avanzar hacia mejorar la trazabilidad de quién revisó, qué observó y por qué aprobó, reconociendo también la complejidad y multiplicidad de responsabilidades presentes en todo proceso constructivo.
De hecho, en casos de vivienda social, como el de las casas Copeva, los tribunales no solo cuestionaron la deficiente ejecución de privados, sino también la insuficiente exigencia y fiscalización ejercida por los organismos públicos. Asimismo, tras grandes desastres naturales, como el terremoto del 27F, la jurisprudencia ha sostenido que un evento externo no extingue la responsabilidad por defectos constructivos preexistentes. En definitiva, la calidad de una edificación no depende solo de los materiales, ni se resuelve persiguiendo responsabilidades una vez terminada la obra —lo que puede tomar más de una década—, sino de un sistema que verifique los estándares antes de la entrega.
La segunda certeza se refiere a la oferta inmobiliaria y su efecto sobre los precios. La evidencia sugiere que una mayor densidad se asocia a precios más bajos que en un escenario sin ella, aunque eso no equivale a rebajas o descuentos reales para el comprador. Aun así, aumentar densidades mediante una mayor capacidad normativa es razonable, especialmente cuando se construye cada vez menos y el déficit habitacional persiste. Pero una norma general no asegura que se construya más si los municipios pueden responder reduciendo densidades, congelando permisos o abriendo espacio a la judicialización de proyectos de escala.
Un permiso de edificación activa decisiones de financiamiento y compromete capital durante años. Sin coordinación municipal, reglas estables y acuerdos previos sobre dónde y cuánto construir, menos empresas asumirán ese riesgo. El resultado puede ser una regulación aparentemente más permisiva, pero con pocos proyectos capaces de materializarla.
En síntesis, ambas medidas pueden estar bien inspiradas y apuntan a metas que todos compartimos. El desafío es que aporten certeza a un sector que trabaja con una visión de mediano plazo. Evitar proyectos deficientes y dar viabilidad a nuevos desarrollos pueden ir de la mano, pero ambos requieren menos incertidumbre.
