Entre 2010 y 2020, el precio de la vivienda en Chile casi se duplicó. Los salarios reales crecieron 23%. La casa propia se alejó mucho más rápido que los ingresos.
La respuesta ha sido ayudar a las familias a alcanzar esos precios. Primero con garantías y subsidios a las tasas; ahora, con Fonavi. El mecanismo es simple: el banco entrega un hipotecario, se lo vende al fondo, recupera su dinero y vuelve a prestar.
Estados Unidos lleva décadas haciendo algo parecido con Fannie Mae y Freddie Mac. Estas agencias compran y garantizan hipotecas. Así, los bancos venden lo prestado y vuelven a prestar.
¿Qué efectos tuvieron estas agencias sobre el mercado? La tasa puede bajar, porque Fonavi se financiaría a tasa más baja, reemplazando deuda privada por deuda pública. Pero en un mercado competitivo, de bajos márgenes, los hipotecarios son reflejo de su costo de fondeo. Por lo tanto, el impacto que se puede esperar en la tasa suele ser acotado. Por ejemplo, (Passmore, Sherlund y Burgess) estimaron una ventaja de financiamiento de 40 puntos base para ambas agencias. Apenas 6,5 puntos llegaban al deudor. Mertens y Ravn encuentran efectos pequeños sobre el acceso a la propiedad, la gran bandera de lucha de este proyecto.
La razón es intuitiva. Si el banco puede vender el crédito, su capacidad para prestar depende menos de sus depósitos y su capital. Basta con que la hipoteca cumpla las condiciones del comprador. Cuando estas se amplían, el mercado avanza hacia clientes con menos pie, mayor carga financiera o más riesgo.
Aquí aparece el problema de economía política. Los beneficios son inmediatos y concentrados entre compradores, bancos, inmobiliarias y propietarios. Los costos son futuros y se reparten entre todos.
Cada vez que el mercado se frena, esos grupos presionan por ampliar los límites, relajar los requisitos o inyectar más capital. El instrumento crece, pero casi nunca retrocede.
Fannie y Freddie no explican por sí solas la crisis subprime: la securitización privada fue central. Pero el mercado secundario permitió multiplicar y distribuir riesgos. En 2008, el Tesoro tuvo que inyectar más de US$190.000 millones en ambas agencias.
El último paso ocurre fuera del banco. Más crédito pone a más compradores frente a las mismas viviendas. Si la construcción no responde, sube el precio. Orlando y Welke muestran que elevar en 10% el límite de los créditos elegibles aumentó entre 3% y 4% el precio de las viviendas. El efecto vino de préstamos más grandes.
En Chile, bajar la tasa de un crédito permite pedir más manteniendo el dividendo. Sin más viviendas, ese crédito de mayor monto, no compra más casa: permite pagar más por la misma.
Fonavi puede aliviar dividendos, pero también crea un grupo interesado en expandirlo. Capacidad de endeudamiento no es acceso a la vivienda. Con oferta rígida, parte del subsidio termina en precios y el riesgo queda con el Estado. Esto ya lo hemos visto antes.
