La modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) ha generado una interesante discusión. Algunos esperan un importante impulso a la inversión, el empleo y la oferta de viviendas, mientras otros advierten sobre los riesgos de una densificación excesiva. Ambos argumentos son atendibles, pero conviene distinguir entre permitir construir más, que efectivamente se construya y las consecuencias de ello.
La densidad es tanto causa como consecuencia del desarrollo urbano (Duranton y Puga, 2020). Las economías de aglomeración atraen personas y empresas hacia lugares con empleos, servicios y oportunidades. Esa concentración genera beneficios económicos, pero también congestión y presión sobre la infraestructura. La regulación puede facilitar o restringir este proceso, pero difícilmente generará inversión donde no existen condiciones económicas que la sustenten.
Renca y Estación Central ilustran lo anterior. El Plan Regulador Comunal de Renca de 2022 incorporó incentivos de densidad asociados, entre otros, a construir viviendas sociales. Sin embargo, en 2025 el municipio reconoció que el plan no avanzó según lo esperado e inició una nueva modificación. Estación Central, por el contrario, experimentó una densificación extrema, cuyas consecuencias motivaron a restringir su normativa.
Incluso donde la modificación se aplique efectivamente, sus efectos serán distintos según comuna. En aquellas consolidadas, con escaso suelo disponible, el impacto podría ser marginal. En otras puede haber suelo, pero con poca demanda o rentabilidad para construir. Por ello no resulta evidente que aumentar transversalmente la capacidad normativa genere un shock de construcción y empleo de la magnitud esperada. La pregunta es cuánta inversión adicional se materializará, dónde y en qué plazo.
La evidencia invita a la cautela y muestra resultados dispares. En Auckland, una modificación metropolitana duplicó los permisos por habitante en cinco años y redujo los arriendos un 23% respecto de su escenario contrafactual (Greenaway-McGrevy y coautores, 2025–2026). En Chicago, una medida más acotada elevó los valores inmobiliarios sin aumentar los permisos de edificación (Freemark, 2020). Y en Zúrich, Büchler y Lutz (2024) encuentran mayores efectos donde las restricciones eran vinculantes y los arriendos más altos. Estos casos muestran que importan tanto el diseño de la reforma como las condiciones económicas y territoriales de cada mercado.
Junto con el dilema causa-efecto, densificar ilustra un problema sobre la escala de decisiones en la planificación urbana. Los municipios responden a sus vecinos, quienes buscan proteger su entorno y pueden oponerse a nuevos desarrollos. Estas restricciones pueden trasladar la presión inmobiliaria hacia otras comunas, algo que se ha visto en diversas comunas de la Región Metropolitana que redujeron altura y densidades. Una norma nacional, en cambio, puede eliminar algunas de estas restricciones, pero también puede desconocer diferencias entre barrios y generar costos locales que requieren mitigación.
Más que la reducción del número de habitantes por vivienda, un punto a considerar es la baja de 5.000 a 2.500 m² para acogerse a la condición de conjunto armónico, lo que, bajo ciertos requisitos, podría habilitar aumentos de hasta 75% en constructibilidad y 50% en altura. Estos cambios podrían generar impactos significativos en algunos barrios. Pero antes de sacar conclusiones, corresponde simular cuántos terrenos cumplen las condiciones, qué proyectos podrían desarrollarse y si la infraestructura existente puede absorberlos.
Finalmente, también importa la estabilidad de las reglas. Modificar la OGUC por decreto permite actuar con rapidez, pero deja abierta la posibilidad de que una futura administración revierta los cambios. El requerimiento ante el Tribunal Constitucional y la posibilidad de que los municipios vuelvan a modificar sus planes reguladores muestran que esta incertidumbre no es menor.
Modernizar la OGUC puede remover restricciones que ya no responden a las condiciones demográficas y económicas actuales. Pero antes de anticipar una reactivación masiva o una nueva Estación Central, necesitamos evaluar sus efectos sobre cada comuna. Más que rechazar o celebrar de antemano la modificación, debemos comprender dónde existe demanda, sus externalidades y cómo podrían responder los municipios y desarrolladores.
En síntesis, las normas pueden impedir que una ciudad crezca donde existe demanda, pero no pueden obligarla a crecer donde no existe. El desafío es que el desarrollo urbano no depende solo de decisiones técnicas, sino también de factores económicos, sociales y políticos, algo que trasciende a un guarismo a nivel nacional.
