La teoría económica —y la lógica— señala que las rebajas de la carga tributaria estimulan la actividad económica. Ese fue el criterio que adoptó la autoridad al impulsar y lograr la aprobación de la Ley de Reconstrucción Nacional, materializada en la ley 21.850.
Con ese propósito, se estableció, por un año, una exención del IVA a la venta de viviendas nuevas. Asimismo, se dispuso la devolución del impuesto pagado en las operaciones cuyas escrituras se firmaron o se firmarán entre abril y el próximo 1 de diciembre. Así, el beneficio también abarca las operaciones realizadas durante la discusión de la ley.
Para ampliar el alcance de la medida, se permitió que las empresas inmobiliarias conservaran como crédito fiscal el IVA pagado al contratar servicios y adquirir bienes destinados a la construcción de las viviendas vendidas o por vender. Para utilizar ese remanente, se otorgaron tres alternativas: descontarlo del IVA generado en futuras ventas de viviendas no acogidas a la exención, incorporarlo al costo del bien vendido o reconocerlo como gasto.
La primera alternativa permite reducir el IVA que las empresas inmobiliarias deben enterar en arcas fiscales por sus ventas futuras, lo que alivia sus necesidades de caja. Las otras dos tienen efectos en el impuesto a la renta, al aumentar los costos o gastos que pueden descontarse de los ingresos afectos a ese tributo.
Sin embargo, no toda rebaja tributaria genera el estímulo esperado.
En primer lugar, la exención no implica una disminución del 19% en el precio de las viviendas. Para calcular la base imponible del IVA se descuenta el valor del terreno, por lo que el impuesto afecta solo al valor de la construcción. En consecuencia, la magnitud de la eventual rebaja del precio dependerá, entre otros factores, de la proporción que represente el terreno en el valor total del inmueble.
En segundo lugar, la posibilidad de aprovechar el crédito fiscal en futuras ventas también tiene un alcance limitado. El sector de la construcción es diverso: en él coexisten inmobiliarias y constructoras de distintos tamaños y duración. Algunas empresas se constituyen exclusivamente para desarrollar un proyecto, en parte porque entre sus financistas hay fondos de inversión creados con ese mismo propósito.
Así, una vez vendidas todas las unidades, tanto el fondo que financió el proyecto como la inmobiliaria que comercializó las viviendas terminan sus actividades. Por lo tanto, no habrá ventas futuras afectas a IVA contra las cuales descontar el crédito fiscal acumulado.
Otra limitación afecta a las inmobiliarias que registran actualmente pérdidas porque no han logrado vender sus unidades y han enfrentado un aumento en el costo de los materiales debido a la inflación que estamos viviendo. A ello se suma el costo del financiamiento bancario contratado para construir, que deben seguir soportando mientras se retrasa la venta de las viviendas. Para estas empresas, incorporar el remanente de IVA al costo o reconocerlo como gasto no representa un alivio inmediato: ambas alternativas aumentan la pérdida que ya registran.
En tercer lugar, la devolución del IVA correspondiente a ventas ya realizadas no estimula nuevas operaciones, pues estas ya se concretaron. Más aún, puede generar dificultades financieras para las inmobiliarias. La ley establece que primero deben devolver a sus clientes el IVA pagado y luego solicitar al Fisco la restitución del impuesto que enteraron en arcas fiscales.
Entre la devolución al comprador y el reintegro del Fisco puede transcurrir un período indeterminado. Durante ese lapso, la inmobiliaria debe asumir el costo financiero de la menor liquidez que supone restituir un impuesto que ya había pagado.
A ello se agrega que la Tesorería General de la República debe someter a la toma de razón de la Contraloría General de la República las devoluciones que superen las cinco mil unidades tributarias mensuales. Este trámite puede prolongar la espera y aumentar el costo financiero para las empresas.
Como se ve, un beneficio tributario no garantiza por sí solo el efecto esperado. Su resultado depende de diversas variables, de un diseño adecuado y, especialmente, del conocimiento del sector al que se busca estimular. En esta Ley de Reconstrucción Nacional, ese conocimiento parece haber sido insuficiente.
