En materia de vivienda, el Gobierno modificó la hoja de ruta trazada por administraciones anteriores y decidió priorizar el dinamismo del sector. Frente a una industria estancada, con un stock de viviendas terminadas sin vender y una construcción que no repunta, optó por entregar remedios inmediatos: ampliar el subsidio a la tasa hipotecaria y el FOGAES -elevando el tope de vivienda elegible de 4.000 a 6.000 UF y sumando 30.000 nuevos cupos- y avanzar hacia una reforma estructural del mercado de capitales que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI) para actuar de forma permanente sobre el costo del crédito hipotecario, junto al Ahorro Voluntario para la Vivienda, que bonifica el pie de la primera casa.
Celebro este giro. Las cifras de la propia industria lo respaldan: en una entrevista reciente en el Diario Financiero, Carolina Büchi, describió el subsidio a la tasa y la Ley de Reconstrucción como una “penicilina” que ha permitido bajar los niveles de stock de entrega inmediata. Es una buena noticia para un sector que arrastra años de contracción y que es, además, uno de los que más empleo genera por cada peso invertido.
El FONAVI, a diferencia del FOGAES, no depende de transferencias fiscales y actúa sobre la estructura misma del mercado de capitales, lo que le da una vocación de permanencia que el subsidio no tiene. A ello se suma el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), que bonifica con un 3% adicional el ahorro de quien reúne un 7% del valor de la vivienda en al menos 30 meses, completando el pie exigido por el crédito hipotecario y apuntando, a diferencia del FOGAES, específicamente a quien compra su primera casa.
Pero la penicilina no es el remedio definitivo. Ignacio Aravena advirtió, en una columna reciente, sobre un patrón que vale la pena mirar con atención: la discusión del FOGAES tomó apenas una semana y se aprobó sin detenerse en su focalización, en quiénes realmente accedían al beneficio o en sus efectos distributivos. El resultado, escribió, terminó siendo más una medida pro inversión que pro tenencia. Incluso el AVV, pensado para el primer comprador, exige un horizonte de ahorro de 30 meses y reunir un 7% inicial: una barrera que sigue estando fuera del alcance de buena parte de los hogares que hoy integran el déficit cualitativo. Es decir, el segmento donde persiste con mayor dureza el déficit habitacional no está siendo alcanzado por estos instrumentos de reactivación.
El déficit de fondo sigue ahí. La Cámara Chilena de la Construcción lo calcula en casi un millón de viviendas, considerando tanto el déficit cuantitativo -familias sin vivienda propia-, como el cualitativo -viviendas hacinadas, en mal estado o sin acceso a servicios básicos-. Ese número no se mueve solo con liquidez para las inmobiliarias ni con crédito más barato para quien ya está en condiciones de pagar un dividendo. Requiere una estrategia específica, con foco en los hogares que hoy no califican para ningún subsidio a la tasa porque ni siquiera alcanzan a postular a un crédito hipotecario.
Por cierto, esto no invalida el mérito de dinamizar la construcción: el empleo y la inversión que genera son, en sí mismos, un bien público. Pero conviene no confundir el diagnóstico. Bajar la fiebre de una industria no es lo mismo que resolver la enfermedad de fondo que afecta a casi un millón de familias chilenas. El riesgo es que, una vez liquidado el stock y aplacada la urgencia del sector, dejemos de hablar del problema como si se hubiera resuelto junto con las cifras de venta. Pero la ecuación es la inversa: después del stock, viene la crisis.
