Recientemente, un grupo de diputados de la oposición presentó un requerimiento ante el Tribunal Constitucional en el que reclama la inconstitucionalidad del Decreto Supremo N.º 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. En resumen, el requerimiento plantea que el Ejecutivo, al modificar las normas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), está invadiendo facultades propias de los municipios, pues sostiene que son estos los que, a través de los planes reguladores, deben establecer los criterios de densidad de cada comuna.
Este requerimiento es un error. Primero, desde un punto de vista económico, la presentación produce consecuencias adversas debido a la incertidumbre normativa que genera, acentuando las dificultades para iniciar nuevos proyectos inmobiliarios. Es razonable pensar que muchas empresas postergarán el inicio de sus proyectos mientras no tengan certeza respecto de las normas urbanísticas que les serán aplicables. Esto es especialmente grave porque la postergación de proyectos retrasa también la contratación de mano de obra, en circunstancias en que la tasa de desocupación alcanza el 9,8 %, conforme a la Encuesta Nacional de Empleo del INE correspondiente al trimestre julio-septiembre de 2026.
Hay que tener presente que la actividad del sector inmobiliario viene mostrando dificultades desde hace años, a las que se ha sumado la incertidumbre regulatoria. Desde abril de este año, diversas empresas han estado esperando el término de la tramitación del indicado decreto para contar con mayor certeza jurídica. Ya hubo una consulta pública y la toma de razón de la Contraloría General de la República.
En el hipotético caso de que el Tribunal Constitucional acogiera el requerimiento y se mantuviera el factor 4 contemplado en el artículo 2.1.22 de la Ordenanza como criterio general para determinar la cantidad de viviendas que pueden construirse conforme a la densidad permitida, se restringirían las posibilidades de incorporar al mercado una mayor oferta de departamentos tipo estudio y de un dormitorio. La normativa anterior limita, en los hechos, la posibilidad de ofrecer viviendas más pequeñas, adecuadas para personas que viven solas o parejas, favoreciendo indirectamente la construcción de unidades de mayor superficie y precio. ¿Por qué no ampliar la oferta con departamentos de menor tamaño?
No permitir la construcción de viviendas más pequeñas en lugares donde el Estado ha invertido en infraestructura, particularmente en sectores próximos a estaciones de metro, resulta difícil de comprender como política pública. No se modifica la densidad máxima de habitantes establecida en los planes reguladores comunales, sino que se permite una oferta habitacional más variada, que incluya unidades más pequeñas y de precios más abordables.
El Decreto 68, al incorporar un coeficiente de 1,4 habitantes por vivienda para determinados proyectos ubicados en áreas que cumplen condiciones específicas de acceso a infraestructura de transporte, permite aumentar el número de unidades habitacionales sin modificar directamente la densidad máxima fijada por el respectivo plan regulador comunal. A su vez, la modificación del factor general de conversión de densidad, de 4 a 2,8 habitantes por vivienda, busca adecuar la regulación a los cambios que ha experimentado la composición de los hogares chilenos. No parece razonable mantener indefinidamente un parámetro basado en cuatro habitantes por vivienda cuando el tamaño promedio de los hogares ha disminuido. El decreto viene así a actualizar una norma que llevaba muchos años desajustada respecto de la realidad demográfica del país.
Por otra parte, la OGUC cumple precisamente la función de establecer reglas generales para el desarrollo urbano, evitando que las decisiones locales se adopten considerando exclusivamente los intereses particulares de cada comuna, sin atender suficientemente a los de la comunidad en su conjunto. Las restricciones al desarrollo inmobiliario pueden favorecer a los actuales vecinos, interesados en preservar las condiciones de sus barrios, pero también pueden perjudicar a quienes aspiran a vivir en ellos y no encuentran una oferta habitacional adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas.
Es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo el llamado a velar por una visión general del desarrollo urbano del país, actuando como contrapeso frente a las tendencias restrictivas que pueden surgir en el ámbito municipal. Aquí no se trata solamente de proteger las condiciones de vida de los actuales vecinos de cada comuna, particularmente en aquellos barrios donde el Estado ha invertido importantes recursos en infraestructura y equipamiento. Se trata también de dar cabida al resto de la población que aspira a vivir en esos mismos sectores y que merece tener una oportunidad de acceder a una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades.
Por último, no debe olvidarse que el Ejecutivo está modificando una disposición de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que tiene naturaleza reglamentaria, en ejercicio de la potestad que le reconoce el artículo 32 N.º 6 de la Constitución. El Decreto 68 no modifica directamente las densidades máximas establecidas en los planes reguladores comunales, sino los criterios generales para determinar el número de viviendas que pueden construirse dentro de ellas. Esta distinción resulta fundamental para analizar la constitucionalidad de la medida y determinar si efectivamente existe una invasión de las competencias municipales.
Las ciudades no pueden quedar congeladas para preservar exclusivamente las condiciones de quienes ya viven en ellas. También deben ofrecer oportunidades a quienes aspiran a incorporarse. El Decreto 68 apunta precisamente en esa dirección: adaptar la regulación urbana a la realidad de los hogares chilenos y permitir que más personas accedan a una vivienda en barrios que cuentan con infraestructura y servicios.
